程牧的事情，洛小?没有往心里去，或者说，故意没有往心里去。往心里去又能怎样呢？
第二天她去公司跟吴?详细汇报了香港的情况，把文件上所有需要补充签字的地方都找吴?指定的人签了字，又赶紧地快递回了香港去做进一步的确权。
吴?指定的人是一个叫张恒的中年男人，看上去憨厚老实，文化水平不高。吴?没有交代这个人的背景，只说是自己人，绝对可靠。洛小?没有多问什么，吴?说可靠就可靠。他商场混了那么多年，怎么可能没几个心腹。
景林项目的篓子，补到现在局面算是控住了，但是最核心的问题依然没有解决，就是退出。这项目想要正常退出显然已经不可能了，慕容没有继续投资和开发的能力，而坤德只是财务投资人，不是来做开发商的。
吴?和老费都在为这个事情找资源，两条线，要么找有实力有兴趣的开发商，要么做成不良资产甩货。两者关键都在价格，很可能是慕容这批人要割肉，到时候引起怎样的反弹还未可知。
吴?倒是心态很好，生意场上文争武斗了这么多年，这点波浪他压根也不在乎。吴?挡得住，老费就更没压力了，依葫芦画瓢找资源就行了。
现在吴?更看重的是茸城的写字楼项目。
在吴?眼里，这项目可是一块大肥肉。在茸城这种寸土寸金的城市，在项目位置方圆百里都不可能有新的土地出让了，唯有这种工业产权的改建还有可能。这次刘敏拿到的资源可以说是千载难逢，而有刘敏这种合作方在，土地用途变更是十拿九稳的，土地补差价的谈判空间也很大，最最重要的是，如果能把分割小产证搞定，哪怕是一层一张，这项目就赚飞了。根据洛小?的不同假设测算，这项目整体收益在年化20%30%，而如果投资结构里如果做一道1:1的杠杆，劣后投资人的收益预期在年化19%42%。
地产这个行业为什么让无数英雄竟折腰？不懂门道的只看到一个净利润率，懂门道的才看的明白这一道道的杠杆。坤德的收益率还仅仅是投资人的收益水平，而坤德的投资，对刘敏这样的开发商来讲，本身就是一道杠杆，这项目刘敏的自有资金回报率几乎能达到100%。
吴?在地产行业混了这么多年，鼻子比狗还灵，暴利的项目被他闻着味，别说刘敏这种近水楼台的，就算是八竿子打不着的他也能锲而不舍地贴上去。
茸城项目的投资方案很快就出来了。邓新宇的市场数据、洛小?的测算和米糯的意向书，全部汇总到一起，袁洋负责出整体方案，交到吴?手里。
吴?看着方案沉思了半晌，说道：“劣后和优先比例改成1:3。”
办公室里鸦雀无声。洛小?不禁抬头看了一眼吴?，他眯着眼的样子既像狡猾的狐狸，又像嗜血的头狼。她在电脑上飞快地进行了一通计算，然后语调平静地播报道：“投资总额5亿，项目收益20%的情况下，杠杆1:1，劣后收益19%，1:3，劣后收益23%；项目收益30%的情况下，1:1，劣后收益42%，1:3，劣后收益72%。但是，如果合作方违约，我们需要市场化整体出售的情况下，项目预期收益只有10%，1:1，劣后级保本，1:3，劣后级亏损8%。虽然对方签署股权回购协议，但是一旦进入司法程序，股权回购协议的效力和执行力，米糯，你的判断？”
米糯同样平静无波地回答道：“股权回购有效性有司法判例支持，不超过同期利率四倍的收益理论上可以得到保障，但是耗时至少12年。另外，1:3的杠杆率，虽然目前没有明文规定，在实操中，是同类信托产品的上限。”
两人说完，没有任何结论性的语言，都静静地看着吴?。邓新宇没有半点要插嘴的意思，袁洋皱着眉头消化着刚刚两人飞速反应出的信息。
吴?摩挲着下巴，似乎在思考刚刚洛小?报的一串数字，然后缓缓说道：“1:3，劣后坤德来，72%收益，那就是9000万，刚好买一层，1500平，今后，那里就是坤德的总部！”
洛小?眼皮跳了一跳，她飞快地扫了一眼办公室里的人。
米糯是从良筑的时候就认识了吴?，后来吴?把良筑卖给了张德海去了张德海的公司，米糯那时候就成了吴?的御用律师。吴?做生意的风格，米糯太了解了。一趟买卖能赚2元绝对不赚1元，只要他觉得风险能兜得住。而吴?喜欢米糯的原因，就是她从不絮絮叨叨企
第二十九章 茸城项目[1/2页]